 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
(άρθρο 29 του νόμου 1947/1991, άρθρο 6 παράγραφοι 7, 8 και 9 και άρθρο 8 παράγραφος 9 του νόμου 2052/1992, άρθρο 6 παράγραφος 16 του νόμου 2160/1993)
1. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων είναι δυνατό, μετά από αίτηση ιδιώτη ή νομικού προσώπου δημόσιου ή ιδιωτικού δικαίου, να εγκρίνεται οικιστική καταλληλότητα σε εκτάσεις ιδιοκτησίας των αιτούντων, προς εξυπηρέτηση μιας ή περισσότερων κατηγοριών χρήσεων γης, όπως αυτές καθορίζονται με τα άρθρα 230 έως και 240.
Οι εκτάσεις αυτές πρέπει να έχουν ελάχιστη ενιαία επιφάνεια μεγαλύτερη ή ίση των 50 στρεμμάτων και να βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών που υπάρχουν πριν το έτος 1923, καθώς και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχουν καθορισθεί με βάση τις διατάξεις του κεφαλαίου Β' Μέρους ΙΙ.
Η σύμφωνα με τα παραπάνω απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων εκδίδεται ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος και γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου, η οποία κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσμία 2 μηνών από τότε που περιέρχεται στο δήμο ή κοινότητα η σχετική μελέτη. Ειδικά για τους νομούς Αττικής και Θεσσαλονίκης κατά την έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας αντί για τη γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος νοείται γνώμη της Εκτελεστικής Επιτροπής των Οργανισμών Αθήνας και Θεσσαλονίκης αντιστοίχως. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, μπορεί να εγκρίνεται η οικιστική καταλληλότητα χωρίς τη γνώμη του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου.
Η έγκριση παρέχεται ύστερα από εκτίμηση της θέσης της έκτασης, της ιδιομορφίας του εδάφους, των συνθηκών που επικρατούν στον άμεσο και ευρύτερο περιβάλλοντα χώρο, των προβλέψεων εγκεκριμένων γενικών πολεοδομικών σχεδίων ή ζωνών οικιστικού ελέγχου ή τυχόν άλλων χωροταξικών ή πολεοδομικών μελετών, καθώς και των γενικών αρχών της πολεοδομικής επιστήμης. Αποκλείεται η έγκριση οικιστικής καταλληλότητας περιοχής που υπάγεται σε νομικό καθεστώς (π.χ. δάση, αρχαιολογικοί χώροι), το οποίο αποκλείει τη χρήση της για οικιστικούς σκοπούς, καθώς και η έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας εφόσον αυτό θα ήταν επιβλαβές για την εθνική οικονομία ή το φυσικό ή το πολιτιστικό περιβάλλον.
Εάν στην περιοχή υπάρχουν δασικές εκτάσεις, η έγκριση αυτής ως οικιστικής επιτρέπεται μόνο υπό τον όρο διατήρησης του δασικού χαρακτήρα των εκτάσεων, με εφαρμογή της νομοθεσίας για την προστασία δασών και δασικών εκτάσεων.
Εάν στην περιοχή υπάρχουν εκτάσεις που έχουν χαρακτηρισθεί οριστικά ως δασικές ή αναδασωτέες με πράξη του αρμόδιου δασαρχείου ή τελεσίδικη πράξη του αρμόδιου νομάρχη, αυτές παραμένουν εκτός σχεδίου. Η έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας και των όρων και περιορισμών δόμησης της υπόλοιπης έκτασης πραγματοποιείται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, το δε προεδρικό διάταγμα έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων. Από τη 19-07-1993, (ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου 2160/1993) παύει η ισχύς του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 5 του άρθρου 1 της αποφάσεως 71076/7351/1991 (ΦΕΚ 429/Α/1991).
2. Με την απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας, καθορίζονται επίσης:
| • | το ποσοστό της έκτασης, το οποίο θα διατεθεί για χώρους κοινόχρηστους και κοινωφελών σκοπών, καθώς και τυχόν άλλες σχετικές δεσμεύσεις |
| • | οι γενικές χρήσεις γης |
| • | ο μέγιστος συντελεστής δόμησης που μπορεί να αναπτυχθεί στο σύνολο της έκτασης |
| • | κάθε άλλη αναγκαία δέσμευση ή υποχρέωση σχετική με τους όρους ανάπτυξης της έκτασης. |
Η απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα (οριζοντιογραφικό και υψομετρικό) στο οποίο φαίνονται τα όρια της έκτασης και οι τυχόν άλλες δεσμεύσεις χρήσεων γης και περιορισμών δόμησης.
3. Το κατά την παράγραφο 2 καθοριζόμενο ποσοστό κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 30% της έκτασης, ο δε συντελεστής δόμησης στο σύνολο της έκτασης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,4.
4. Η ανάπτυξη των περιοχών, που αναφέρονται στην παράγραφο 1, γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία συντάσσεται σύμφωνα με όσα ορίζονται στην οικεία απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας που αναφέρεται στην παράγραφο 2 και περιέχει:
α) τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις,
β) τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής,
γ) τους προβλεπόμενους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους καθώς και τους οικοδομήσιμους χώρους,
δ) τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή και τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή τις ανάγκες προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλους ειδικούς πολεοδομικούς όρους.
Η πολεοδομική μελέτη εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, με την ίδια όπως στην παράγραφο 1 διαδικασία, συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο που συντάσσεται σε τοπογραφικό διάγραμμα (οριζοντιογραφικό και υψομετρικό) και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος.
Η αρμοδιότητα τροποποίησης της πολεοδομικής μελέτης σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου ανήκει στον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων.
5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων μπορεί να καθορίζονται τα αναγκαία δικαιολογητικά, τα οποία απαιτούνται για την έκδοση της απόφασης οικιστικής καταλληλότητας και για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια.
6. Προϋπόθεση για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης αποτελεί η υποχρέωση του αιτούντος να καταβάλλει στο Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων ειδική εισφορά σε χρήμα ίση προς την αξία της γης, η οποία θα έπρεπε να διατεθεί στην ίδια θέση για να καλύψει την επί πλέον συνολική δομήσιμη επιφάνεια που προκύπτει με βάση τον καθοριζόμενο στην πολεοδομική μελέτη συντελεστή δόμησης και της έκτασης που απομένει μετά την αφαίρεση των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, μειωμένη κατά το ποσοστό που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό των 4.000.000 δραχμών με το συνολικό εμβαδόν της έκτασης, μετρούμενο σε στρέμματα.
Για την εφαρμογή των διατάξεων της παρούσας παραγράφου και για τον υπολογισμό της διαφοράς της επί πλέον δομήσιμης επιφάνειας, ο συντελεστής δόμησης της εκτός σχεδίου περιοχής λαμβάνεται ίσος με 0,15.
Το ποσό των 4.000.000 δραχμών αναπροσαρμόζεται τον Ιανουάριο κάθε χρόνου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων.
7. Η ειδική εισφορά αποτελεί έσοδο του Ειδικού Ταμείου Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων δεν επιστρέφεται (συνολικά ή εν μέρει) σε περίπτωση μη εξάντλησης του καθοριζόμενου με την πολεοδομική μελέτη συντελεστή δόμησης, δεν οφείλεται εκ νέου σε περίπτωση τροποποίησης της πολεοδομικής μελέτης χωρίς αύξηση του συντελεστή δόμησης, τυχόν δε μεταγενέστερη αύξηση του συντελεστή δόμησης συνεπάγεται εκ νέου καταβολή συμπληρωματικής ειδικής εισφοράς σύμφωνα με όσα ορίζονται στην παράγραφο 11.
8. Η ειδική εισφορά υπολογίζεται με βάση την αγοραία αξία γης κατά το χρόνο έγκρισης της κατά την παράγραφο 1 απόφασης οικιστικής καταλληλότητας. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας γης ανεξάρτητα από το ύψος αυτής γίνεται:
α) για τις περιοχές που καλύπτονται από το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σύμφωνα με τον τρόπο του συστήματος αυτού, όπου η αξία γης λαμβάνεται από τους σχετικούς πίνακες του Υπουργείου Οικονομικών.
β) για τις υπόλοιπες περιοχές από τις αρμόδιες οικονομικές υπηρεσίες της περιοχής, σύμφωνα με τις διατάξεις για την φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, που επιλαμβάνονται μετά από αίτηση του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.
Η εκτίμηση γίνεται από τον αρμόδιο ελεγκτή και θεωρείται από τον οικονομικό έφορο.
Δεν επιτρέπεται η αμφισβήτηση της έκθεσης εκτίμησης μετά τη δημοσίευση της υπουργικής απόφασης της παραγράφου 1. Εάν πριν τη δημοσίευση της απόφασης αυτής η έκθεση εκτίμησης αμφισβητηθεί από κάποιο ενδιαφερόμενο μέρος, αναστέλλεται κάθε ενέργεια για τη δημοσίευση της απόφασης.
Η κατά τα ανωτέρω εκτιμηθείσα αγοραία αξία είναι ανακοινώσιμη σε τρίτους, μπορεί δε να τύχει και Δημοσιότητας.
Η εκτίμηση πρέπει να έχει γίνει σε χρόνο όχι μεγαλύτερο από έξι μήνες πριν τη δημοσίευση της οικείας υπουργικής απόφασης έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας.
9. Το 20% του συνόλου της κατά τις παραγράφους 6 και 8 προκύπτουσας ειδικής εισφοράς χρήματος καταβάλλεται από τον αιτούντα στο Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων πριν την υπογραφή από τον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων του σχεδίου προεδρικού διατάγματος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης. Ομοίως πριν την υπογραφή του παραπάνω σχεδίου προεδρικού διατάγματος κατατίθεται από τον αιτούντα στο Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων εγγυητική επιστολή μιας από τις αναγνωρισμένες τράπεζες της χώρας ίση προς το υπόλοιπο 80% της εισφοράς. Το υπόλοιπο αυτό πρέπει να καταβληθεί το αργότερο μέσα σε δύο χρόνια στο Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων, το οποίο και επιστρέφει την εγγυητική επιστολή. Άλλως μετά την πάροδο της διετίας η εγγυητική επιστολή καταπίπτει οριστικά υπέρ του Ειδικού Ταμείου Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων, χωρίς οποιαδήποτε οικονομική ή άλλη διεκδίκηση του αιτούντος εκ μέρους του Δημοσίου.
10. Το χρονικό διάστημα μεταξύ έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας της έκτασης και έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της διετίας. Μετά την πάροδο του χρόνου αυτού η απόφαση έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας ανακαλείται υποχρεωτικά.
11. Τροποποίηση του προεδρικού διατάγματος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης η οποία συνεπάγεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, είναι δυνατή μόνο υπό την προϋπόθεση καταβολής από τον αιτούντα συμπληρωματικής ειδικής εισφοράς σε χρήμα ίσης προς την αξία γης, η οποία έπρεπε να διατεθεί για να καλύψει την επί πλέον συνολική προκύπτουσα δομήσιμη επιφάνεια με βάση το νέο αυξημένο συντελεστή δόμησης.
Η παραπάνω ειδική εισφορά υπολογίζεται με βάση την αγοραία αξία γης κατά το χρόνο τροποποίησης του προεδρικού διατάγματος της πολεοδομικής μελέτης και καταβάλλεται στο σύνολό της πριν από την υπογραφή του σχεδίου προεδρικού διατάγματος τροποποίησης. Κατά τα λοιπά ισχύουν οι διατάξεις της παραγράφου 8.
12. Η δαπάνη της μελέτης κατασκευής και εκτέλεσης των έργων υποδομής της έκτασης της παραγράφου 1 βαρύνει τον αιτούντα, ο οποίος απαλλάσσεται κατά τα λοιπά της εισφοράς σε γη και χρήμα του κεφαλαίου Α' του Μέρους ΙΙ.
13. Από την έκδοση της απόφασης έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας, η προς τρίτους μεταβίβαση της κυριότητας οικοδομήσιμων ή μη τμημάτων ή κτιρίων ή ιδιοκτησίας κατ' ορόφους, καθώς και η σύσταση πράξεων διαιρεμένης ιδιοκτησίας εντός των οικείων εκτάσεων επιτρέπεται μόνον μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και την ολοκλήρωση εκτέλεσης των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδομής (ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρικής ενέργειας, τηλεπικοινωνιών, φυσικού αερίου πόλης, εφόσον υπάρχει στην περιοχή). Στους εν γνώσει παραβάτες των διατάξεων της παραγράφου αυτής και ειδικότερα στους δικαιοπρακτούντες, στους συντάσσοντες τεχνικά σχέδια στους μεσίτες, στους συμβολαιογράφους, που συντάσσουν συμβόλαια κατά παράβαση της διάταξης αυτής και στους υποθηκοφύλακες, που μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια επιβάλλεται διοικητική ποινή προστίμου υπέρ του Ειδικού Ταμείου Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων. Το πρόστιμο αυτό ορίζεται, για καθένα από τα ανωτέρω πρόσωπα, ίσο με την αξία της συνολικής επιφάνειας της έκτασης της οποίας εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη υπολογίζεται προς 10.000 δραχμές ανά m2 γης και μπορεί να αναπροσαρμόζεται το ποσό αυτό, με απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων. Με ανάλογη απόφαση καθορίζεται η διαδικασία και ο τρόπος επιβολής, είσπραξης και απόδοσης του προστίμου και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια. Η εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδομής από τους ενδιαφερομένους μπορεί:
α. να ανατεθεί μετά από συμφωνία στους αρμόδιους οργανισμούς (Οργανισμού Τηλεπικοινωνιών Ελλάδος, Δημόσιας Επιχείρισης Ηλεκτρισμού, Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Πρωτεύουσας κ.λ.π.),
β. να αναληφθεί από τους ενδιαφερομένους μετά από θεώρηση των σχετικών μελετών από τους αρμόδιους οργανισμούς,
γ. να αναληφθεί από τους ενδιαφερομένους με βάση προδιαγραφές, που θα τους παραδοθούν από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και που έχουν συνταχθεί από τους οικείους οργανισμούς (Οργανισμού Τηλεπικοινωνιών Ελλάδος, Δημόσιας Επιχείρισης Ηλεκτρισμού, Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Πρωτεύουσας κ.λ.π.), προκειμένου να εκτελεσθούν τα αντίστοιχα έργα υποδομής με βάση αυτές.
14. Σε περίπτωση εκτάσεων επιφάνειας μεγαλύτερης ή ίσης των 100 στρεμμάτων είναι δυνατό να προβλέπεται στην οικεία πολεοδομική μελέτη χρόνος ολοκλήρωσης των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδομής κατά φάσεις, που αντιστοιχούν σε τμήματα έκτασης επιφάνειας ίσης ή μεγαλύτερης των 50 στρεμμάτων το καθένα. Στην περίπτωση αυτή οι διατάξεις της παραγράφου 13 ισχύουν για κάθε φάση χωριστά.
15. Στις εκτάσεις που εντάσσονται σε σχέδιο σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου, η μέριμνα για τη συντήρηση, καθαριότητα και ανανέωση του κοινόχρηστου τεχνικού εξοπλισμού, η συντήρηση των έργων υποδομής, η φροντίδα για τη βελτίωση και προστασία των χώρων πρασίνου, με την επιφύλαξη των υποχρεώσεων των οικείων δήμων ή κοινοτήτων, ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες των ακινήτων της έκτασης από κοινού, ασκείται δε με βάση κανονισμό, ο οποίος καθορίζει το ποσοστό ψήφων κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας της έκτασης και τον τρόπο εκπροσώπησης των ιδιοκτητών στη γενική τους συνέλευση.