ΝΣΚ 176/1986

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 176/1986 (10-03-1986)

Σχετικά με το υπ' αριθμόν 84096/16584/28-01-1986 έγγραφο ερώτημά σας, η γνώμη μας είναι η ακόλουθη:

I. Από το ερώτημα σας και τα στοιχεία του φακέλλου προκύπτουν τα ακόλουθα. Δυνάμει του υπ' αριθμόν 106566/1985 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Μιλένας Βαβυλοπούλου, νομίμως μεταγραφέντος, οι Αριστοτέλης - Μιχαήλ Λεβής, φερόμενος ως κύριος ενός οικοπέδου, κείμενου στη Θεσσαλονίκη (συνοικισμός Αναλήψεως) και η Αγγελική ή Νέλλη Μενεξέ ως συγκύρια μετά του πρώτου άλλου συνεχόμενου οικοπέδου συμφώνησαν την δημιουργία σύμφωνα με το άρθρο 1 του νόμου 1221/1981 θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων, ως αυτοτελών ιδιοκτησιών, σε κάθε ένα από τα οικόπεδα αυτά, προκειμένου να οικοδομήσουν σ' αυτά. Με το ίδιο συμβόλαιο οι άνω συμβαλλόμενοι συνομολόγησαν την σύσταση δύο πραγματικών δουλειών και δη α) δουλείας διόδου υπέρ της ατομικής ιδιοκτησίας (μέλλουσας οικοδομής) του Αριστοτέλη Λεβή, ως δεσπόζουσας και των σ' αυτή δημιουργουμένων θέσεων αυτοκινήτων και σε βάρος της ετέρας ως δουλεύουσας, η οποία συνίσταται στη διέλευση αυτοκινήτων και πεζών δια του προκηπίου της δουλεύουσας οικοδομής μέχρι της προβλεπομένης στο ισόγειο εισόδου αυτοκινήτων με κεκλιμένο επίπεδο (ράμπα) και από εκεί κατ' ευθείαν γραμμή μέσα στο υπόγειο της οικοδομής μέχρι του προς βορρά ορίου του υπογείου της δουλεύουσας οικοδομής, που τελεί σε επαφή με το νότιο όριο του υπογείου της δεσπόζουσας οικοδομής, κατά τα εμφαινόμενα στο συνημμένο στο συμβόλαιο τούτο σχεδιάγραμμα του αρχιτέκτονα Ηρακλή Γερόλυμπου και β) άλλης πραγματικής δουλείας υπέρ της συνιδιοκτήτης ιδιοκτησίας και των σ' αυτή δημιουργουμένων θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων και σε βάρος της ως άνω συνεχόμενης ιδιοκτησίας, που συνίσταται στη διέλευση αυτοκινήτων και πεζών από και προς το υπόγειο της δεσπόζουσας, επί τμήματος του υπογείου της δουλεύουσας ιδιοκτησίας. Με τις δουλείες αυτές σκοπείται προφανώς η δυνατότητα διέλευσης προσώπων και αυτοκινήτων μέσον του προκηπίου της μέλλουσας οικοδομής του Αριστοτέλους Μιχαήλ Λεβή και της εισόδου από το ισόγειο της οικοδομής αυτής δια της υφισταμένης ράμπας στο υπόγειο αυτής, που επικοινωνεί με το υπόγειο της άλλης οικοδομής, για την εξυπηρέτηση των συνιστώμενων και στα δύο τα υπόγεια αυτά θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων. Το ως άνω συμβόλαιο υποβλήθηκε στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία προ της ισχύος του νόμου 1577/1985 (Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985) μαζί με τα άλλα δικαιολογητικά για την έκδοση οικοδομικών αδειών για το καθένα ως άνω οικόπεδο.

II. Κατόπιν των ως άνω συμφωνιών τίθενται με το παρόν ερώτημα τα. ζητήματα, αν η συμφωνία αυτή περί συστάσεως πραγματικών δουλειών για την εξυπηρέτηση των θέσεων στάθμευσης των αυτοκινήτων, μέσα στις μέλλουσες οικοδομές, αντίκειται, στα άρθρα 100 και 26 παράγραφος 9 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973, που εφαρμόζονται στην περίπτωση κατά το άρθρο 30 του νόμου 1577/1985, ή προσκρούει στη παράγραφο 2 του άρθρου 2 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948.

IΙI. Κατά το άρθρο 100 παράγραφος 1 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973 (όπως και τη σχεδόν ταυτόσημη παράγραφος 1 του άρθρου 25 του νόμου 1577/1985) απαγορεύεται η με οποιοδήποτε τρόπο σύσταση δουλειών επ,ί, των ακινήτων, εκτός από εκείνες που προβλέπονται ρητά απ' αυτόν, εφόσον αυτές συνεπάγονται περιορισμό της ανέγερσης ή της επέκτασης των κτιρίων ή των εγκαταστάσεων αυτών μέχρι των μεγίστων επιτρεπομένων ορίων από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Από τη διατύπωση και το περιεχόμενο της παραγράφου αυτής, σε συνδυασμό προς τα προβλεπόμενα στη παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου, ως προς τις συσταθείσες προ αυτού δουλείες, πρέπει να γίνει δεκτό ότι ο νομοθέτης με τις διατάζεις αυτές σκοπεί, μέσα στον. πλαίσια της κατά το άρθρο 361 του Αστικού Κώδικα θεσπιζόμενης αυτονομίας τής ιδιωτικής βούλησης}να απαγορεύσει τις πραγματικές δουλείες που δεν προβλέπονται ρητά από τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό 1973, μόνον αν συνεπάγονται περιορισμό της ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή των εγκαταστάσεών τους μέχρι των επιτρεπομένων ορίων από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις (Άρειος Πάγος 203/1981 Νομικό Βήμα 29 σελίδα 1399).

Όπως και από το ερώτημά σας δίδεται, από την ως άνω συμφωνία περί του περιεχομένου των συνιστώμενων πραγματικών δουλειών δεν προκύπτει ότι επέρχεται περιορισμός στην ανέγερση ή επέκταση των κτιρίων ή των εγκαταστάσεών τους, μέχρι των επιτρεπομένων μεγίστων ορίων, αλλά διευκολύνεται, απλώς η είσοδος οχημάτων και προσώπων στα υπόγεια των δύο οικοδομών, για την εξυπηρέτηση των συνιστώμενων σ' αυτά θέσεων στάθμισης αυτοκινήτων.

IV. Εξάλλου από τον συνδυασμό των παραγράφων 1 και 9 του άρθρου 26 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973, που διατηρείται και μετά το νόμο 1577/1985 κατά το άρθρο 31 παράγραφος 1 εδάφιο α αυτού, προκύπτει ότι σε τοίχους που ανεγείρονται σε επαφή με το κοινό όριο των ιδιοκτησιών απαγορεύεται η διάνοιξη ανοιγμάτων και ότι τα ανοίγματα που αντίκεινται στην απαγόρευση αυτή κλείνονται κατόπιν δικαστικής απόφασης, που εκτελείται κατά τις διατάξεις της Πολιτικής Δικονομίας. Περαιτέρω κατά τη παράγραφο 12 του άρθρου 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973 ανοίγματα κτιρίων νοούνται, τα επί των τοίχων αφιέμενα κενά, για την επικοινωνία των χώρων μεταξύ τους ή με το ύπαιθρο ως και για τον φωτισμό, αερισμό και ηλιασμό του κτιρίου. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι ως τοίχοι ανεγειρόμενοι παρά το κοινό όριο ιδιοκτησιών νοούνται όχι μόνον οι ανεγειρόμενοι πάνω από το έδαφος, αλλά και εκείνοι που υποχρεωτικά κατά την παράγραφο 1 κατασκευάζονται κάτω απ' αυτό, σε επαφή με το κοινό όριο των ιδιοκτησιών, αφού μάλιστα και στο υπόγειο μπορούν,σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, να κτισθούν χώροι διαφόρων χρήσεων σε πολλά επίπεδα. Από την άποψη αυτή η μη ανέγερση τοίχου στο κοινό όριο των υπογείων των ως άνω οικοδομών, θα πρέπει να θεωρηθεί ότι συνιστά άνοιγμα που απαγορεύεται από τις παραπάνω διατάξεις του άρθρου 26 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973. Ωστόσο, εφόσον η δημιουργία του ανοίγματος αυτού αποτελεί περιεχόμενο των παραπάνω δουλειών, που συστήθηκαν νόμιμα κατά το άρθρο 100 παράγραφος 1 του ίδιου Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1973, αφού, κατά τα εκτεθέντα, δεν εμποδίζουν την ανέγερση ή επέκταση των κτιρίων, φρονούμε ότι η παραπάνω διαρρύθμιση των υπογείων χώρων των οικοδομών είναι σύννομη.

V. Περαιτέρω με τη σύσταση των δουλειών αυτών δεν επέρχεται μη επιτρεπόμενη από την παράγραφο 2 του άρθρου 2 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948 κατάτμηση του οικοπέδου της καθεμιάς οικοδομής, ήτοι δεν μεταβιβάζεται κατά κυριότητα τμήμα του οικοπέδου αυτής, κατά τρόπο που να μειώνει τους υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους ή το υποχρεωτικώς ακάλυπτο ποσοστό του οικοπέδου. Αλλά με τις δουλείες αυτές ο κύριος του κάθε φορά δουλεύοντος ακινήτου υποχρεώνεται να ανέχεται σε τμήμα του υπογείου χρησιμοποίηση από τον κύριο του δεσπόζοντος ή να παραλείπει ορισμένες ενέργειες που θα. μπορούσε να επιχειρεί κατά την άσκηση του δικαιώματος της κυριότητάς του. Συνεπώς και από την άποψη της εφαρμογής του άρθρου αυτού δεν βρίσκουμε κώλυμα για τη σύσταση των ως άνω πραγματικών δουλειών.-

Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης